Asphaltkiez

Dass es in der Rigaer Straße in Berlin-Friedrichshain gelegentlich ein bisschen drunter und drüber geht, ist bekannt. Dass die Polizei die Lage kaum in den Griff bekommt, wird mittlerweile bundesweit diskutiert. Nun hat der zuständige Baustadtrat des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg, Florian Schmidt, veranlasst, dass das historische Pflaster durch schnöden Asphalt ersetzt wird. Begründung: Dann können Chaoten die Steine nicht mehr ausbuddeln und damit auf Einsätzkräfte werfen.

Auf den ersten Blick: Chapeau, Herr Schmidt.

Auf den zweiten Blick frage ich mich, warum Projektentwickler dann weiterhin zu preistreibenden Fassaden- und Architektenwettbewerben verdonnert werden, wenn die Politik einfach im Handumdrehen und gänzlich ohne Bürgerbeteiligung so massiv ins Stadtbild eingreift. Klar, mag es die Sicherheit erhöhen. Aber die Lage ist doch erst durch Untätigkeit der Politik entstanden. Dass jetzt diejenigen, die sich Baukultur und Vielfalt auf die Fahnen schreiben, monotone Asphaltkieze schaffen, ist schon ein Treppenwitz. Nicht der erste in Xhain, übrigens…

Offener Brief an den Regierenden Bürgermeister Müller

Sehr geehrter Herr Regierender Bürgermeister Müller,
sehr geehrte Frau Senatorin Lompscher,
sehr geehrte Frau Senatorin Kolat,
sehr geehrter Herr Senator Dr. Kollatz-Ahnen,
sehr geehrter Herr Senator Geisel,

wir alle kennen uns persönlich, und ich wende mich heute nicht in erster Linie als Unternehmer, sondern als Bürger an Sie, weil mich die Ereignisse der letzten Tage sprachlos machen. Die gestern und vorgestern zumindest in der Berichterstattung erlebten Ereignisse aus der Rigaer Straße stellen den vorläufigen Endpunkt einer Entwicklung dar, die sich seit mehreren Jahren schleichend, aber öffentlich vollzieht. Das Legen von Hinterhalten gegen Polizisten, aber auch die Forderung nach „Ausräuchern“ durch Vertreter der Politik als unmittelbare Reaktion zeigen, wohin wir im Diskurs in der Bundeshauptstadt gekommen sind. Es ist eine Schande.

Meine Mitarbeiter und ich, wir erleben diese Entwicklung seit beinahe 5 Jahren mit – teilweise und erschreckenderweise hautnah. Seither betreiben wir ein Genehmigungsverfahren für die Rigaer Straße 71-73a. Dort schaffen wir auf einer Brache Wohnraum, wo es noch nie welchen gab. Gleichzeitig wird Gewerberaum in gleicher Größe wieder möglich gemacht. Unter anderem sichern wir dort auch den Fortbestand des Bildungsträgers BUF. Im Verlauf des Verfahrens haben wir viel erlebt. Verwaltungsmitarbeiter und Politiker positionieren sich öffentlichkeitswirksam gegen geltende Gesetze oder Vorschriften, Regelungen im Baugesetz werden als „undemokratisch“ gebrandmarkt, es gab Vorstöße zur Enteignung, und nach dem Vorliegen einer Baugenehmigung wurde nun noch der Versuch unternommen, dort eine Schule zu errichten. Vor fünf Jahren hat niemand in Politik oder Verwaltung diese Idee gehabt. Verwaltungshandeln und politisches Agieren wird von kurzfristigen Stimmungen und Gefühlen einzelner abhängig gemacht. Die Relativierung oder Aufkündigung von rechtsstaatlichen Regeln und Gepflogenheiten hat ein Ausmaß erreicht, in dem man sich als Bürger auf nichts mehr verlassen kann.

Gleichzeitig wird mein Unternehmen von Interessengruppen wegen unseres Engagements in der Rigaer Straße bundesweit attackiert: Fahrzeuge von uns und unseren Partnern werden angezündet, ein Wachmann wurde krankenhausreif geschlagen, wir und unsere Partner sind regelmäßig Ziel von Anschlägen, teilweise unter Inkaufnahme von Personenschäden. Wir sind an einem Punkt, wo sich Unternehmen weigern, mit uns zusammenzuarbeiten, weil sie Angst haben vor Gewalt. Ich selbst wurde beim Betreten meines Grundstücks massiv bedroht. Diese geschilderten Vorkommnisse stehen jedoch nur stellvertretend für zahlreiche Ereignisse in Berlin. Gewalt, Niederbrüllen, Denunziation sind zum üblichen Mittel des Diskurses geworden in der Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland.

Meine sehr geehrten Damen und Herren, ich schreibe Ihnen, um Sie an Ihre Verantwortung für diese Stadt und für die Menschen hier zu erinnern.  Voraussetzung für eine funktionierende Demokratie ist der Rechtsstaat. Die Bemühungen der politischen Akteure in Berlin um den Rechtsstaat sind bei weitem zu gering. Die richtige Gesinnung scheint stellenweise wichtiger zu sein als Artikel 20 (3) des Grundgesetzes. Ich fordere Sie alle auf, sich in dieser Sache zu engagieren. Wenn die Politik jetzt nicht einschreitet, sich klar positioniert und den Rechtsstaat glasklar zum Kompass des Handelns von Personen und Behörden macht, dann ist genau dieser Rechtsstaat in Gefahr. Tatenlosigkeit hat dazu geführt, dass sich autonome Kräfte in der oben beschriebenen Weise gebärden, und dass ganze Grünanlagen und Kieze in die Hände von Drogendealern und Kriminellen fallen. Große Unternehmen wie meines sind in der Lage, sich selbst zu schützen. Privatpersonen sind das nicht. Sie sind auf den funktionieren Rechtsstaat angewiesen.

Ich bin nicht bereit, weiterhin zuzusehen, wie sich Berlin in eine Stadt ohne Rechtsstaat verwandelt. Die aktuell wahrgenommene Entwicklung kann die Grundlage sein für eine dauerhafte Zersetzung unserer Gesellschaftsordnung und der Form unseres Zusammenlebens. Das kann nicht im Interesse demokratischer Kräfte in unserem Land sein, und es ist ganz sicher nicht in meinem Interesse.

Meine sehr geehrten Damen und Herren, die Sie Verantwortung tragen für dieses Land, stehen Sie auf gegen diese Entwicklung. Ich werde Sie dabei nach Kräften unterstützen.

Mit freundlichen Grüßen

Christoph Gröner

Dieser Brief wurde am 30.Mai 2017 an die Empfänger geschickt, und am 31.Mai 2017 als Medieninformation versendet.

Bedrohungen, eine Schule und Ziele der Kritik

Am ersten Maiwochenende berichtete die Abendschau des RBB über das von meinem Unternehmen verantwortete Entwicklungsvorhaben „Carré Sama-Riga“ in Berlin. Über das Vorhaben selbst ist viel diskutiert worden. Das will ich an dieser Stelle gar nicht weiter vertiefen.

Vielmehr will ich Ihren Blick auf den Abspann des Beitrages lenken – zu sehen ab etwa Minute 3. Dort hat das Kamerateam aus dem Hintergrund das eingefangen, was – zumindest in der Rigaer – mittlerweile kein Einzelfall mehr ist: Menschen werden bedroht. Sie werden verbal und – so empfinde ich es – körperlich bedroht, weil ihr Handeln nicht zum Weltbild anderer passt. Dabei bewegen sich die Bedrohten streng auf dem Boden des Rechtsstaates. Weder mein Unternehmen noch ich tun ungesetzliche Dinge. Im Gegenteil: Wir achten penibel darauf, dass von uns Gesetze und Regeln eingehalten werden.

Zu Terminen wie mit dem RBB komme ich mit offenem Visier. Ich verstecke mich nicht hinter Masken oder Vermummungen. Ich vertrete meinen Standpunkt nicht hinter Phantasienamen, sondern bleibe immer Christoph Gröner. Ich stehe zu dem, was ich tue. Und das wird auch so bleiben.

Solche Bedrohungen haben jedoch eine ernsthafte Folge: Sie vergiften ein Diskussionsklima. Argumente, Fakten, Gesetze – ja, der Rechtsstaat als Grundlage unseres Zusammenlebens – zählen nicht. Mit Gewaltandrohung soll verhindert werden, was sich mit rechtsstaatlichen Methoden nicht verhindern lässt: Wohnungsbau. Dabei hatte – zumindest mit Blick auf die Rigaer Straße – die Politik in Friedrichshain-Kreuzberg rund 5 Jahre Zeit. Aber erst nachdem für das Vorhaben eine Baugenehmigung vorliegt, kommt man auf die Idee, auf das Grundstück vielleicht doch besser eine Schule bauen zu wollen. Dabei ist dort eine Schule sinnvoller Größe gar nicht baubar. Warum nicht? Weil das Gelände viel zu klein ist. Nehmen wir eine Grundschule, denn für diese ist der Raum und Flächenbedarf am geringsten im Vergleich zu anderen Schultypen. Realistisch sind heute Planungen für vier bis fünf Züge – also vier bis fünf Klassen pro Jahrgang. Für Schulen dieser Größe rechnen Planer mit einem benötigten Grundstück von 9.000 bis 12.000 qm. Denn mit ein paar Klassenräumen ist es nicht getan: Turnhalle, Aula, Speiseraum, Horträume, Schulbibliothek, Computerraum, Schulwerkstatt, Lehrerzimmer, Sekretariat, Krankenzimmer, Flure – all das muss im Gebäude oder in Gebäuden untergebracht werden. Dazu kommen Freiflächen. Dort sollte es Sportanlagen für den Sportunterricht geben, vielleicht auch einen kleinen Schulgarten – und dazu auch noch einen normalen Hof mit Spielgeräten. Natürlich kann man eine Turnhalle unterirdisch planen, das Schulgebäude draufsetzen und Mensa sowie Aula über dem Klassenraumteil anordnen. Planer sprechen dann vom „Stapeln“. Dies ist allerdings nicht nur sehr anspruchsvoll mit Blick auf Planung und Bau, sondern auch extrem teuer. Hinzu kommt: Endlos in die Höhe kann gerade eine Grundschule nicht gebaut werden. Denn im Notfall müssen die Kinder die Schule ohne Hilfsmittel verlassen können. Also einfach so eine Schule bauen, das geht nicht. Die Vorschriften für Wohnhäuser sind schon sportlich. Für öffentliche Bauten, erst recht für Schulen, sind die Regelungen noch mal um einiges schärfer.

Aber natürlich hätte man darüber sprechen können. Und zwar zu Beginn des Verfahrens – vor vier oder fünf Jahren. Und nicht im Moment, wo die Baugenehmigung erteilt wurde.

Worauf kann ich als Bürger dieses Landes noch vertrauen?

Dem einen oder anderen dürfte mein beruflicher Hintergrund bekannt sein. Als erster Mitarbeiter meines Unternehmens, das in der Immobilienentwicklung tätig ist, habe ich oft mit Behörden zu tun. Die Arbeit ist nicht immer ohne Spannungen. Und ich verrate Ihnen sicher kein Geheimnis, wenn ich sage: Wir sind nicht immer einer Meinung. Aber die Gespräche und Abstimmungen, an deren Ende meist ein Bauantrag steht, finden in sachlicher Atmosphäre und auf dem Boden des Gesetzes statt.

Zu diesen Gesetzen gehört das Baugesetzbuch als Gesetz des Bundes. Und dazu gehören die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer. Hier ist geregelt, was wie funktioniert. Dabei gilt in unserem Rechtsstaat, dass Gesetze nicht nur uns Bürgern Rechte und Pflichten einräumen, sondern sie binden auch Verwaltungen. So steht in der Bauordnung des Landes Berlin, welche Zeit die Verwaltung zur Bearbeitung eines vollständigen Bauantrages hat: drei Monate. Und darin steht auch, um wieviele Monate die Frist verlängert werden kann: zwei Monate. Heißt: Nach fünf Monaten muss über den Bauantrag entschieden sein. Ich will mich da nicht um eine oder zwei Wochen streiten. Manchmal ist eben viel los und dann dauert es etwas länger. Geschenkt.

Bei der Entscheidung selbst hat eine Verwaltung gar nicht so viel Spielraum. Sie muss beurteilen, ob man sich an alle Vorschriften hält. Dann erklärt sie Baurecht. Denn das Baurecht wird einem nicht von einer Verwaltung eingeräumt – sozusagen als Ausnahme der Regel. Sondern das Baurecht besteht – sofern alle Regeln eingehalten werden. Ist das der Fall, muss die Baugenehmigung erteilt werden. Fast schon automatisch. So sind die Gesetze in unserem Land, wie sie von Ihren gewählten Vertreterinnen und Vertretern beschlossen wurden.

Nun gibt es seit einiger Zeit Unstimmigkeiten in der Frage des Baurechts bei einem Vorhaben in Berlin Friedrichshain. Hier habe ich – aufgrund einer von mir als Verzögerungstaktik empfundenen – Nichtentscheidung des Bezirksamtes, die übergeordnete Behörde um Prüfung gebeten. Diese hat nun entschieden, dass das Bezirksamt Baurecht feststellen und die Baugenehmigung erteilen muss. Alles in einem normalen rechtsstaatlichen Verfahren, so wie es jedem Bürger unseres Landes offen steht.

Der oberste, für das Thema Baugenehmigungen zuständige Verwaltungsbeamte des Bezirkes Friedrichshain-Kreuzberg fragt sich nun, welche Möglichkeiten es gibt, daran doch noch etwas zu ändern. Weiter beklagt er sich darüber, dass es damit nicht leichter fallen würde, „Wünsche und Forderungen“ durchzusetzen.

Jetzt frage ich mich: Wie objektiv ist in Friedrichshain-Kreuzberg Verwaltungshandeln, wenn selbst ein von unseren Steuern mit mehr als 7.500 Euro entlohnter Beamter sich ganz ungeniert hinstellen und die Gültigkeit von Recht infrage stellen kann? Worauf kann ich als Bürger dieses Landes noch vertrauen?

Weg mit dem Quadratmeterpreis

Seit Jahren frage ich mich, warum wir Wohnungen über Quadratmeterpreise vergleichen. Im Neubau kann ich das durchaus verstehen, denn über diese Form der Standardisierung lassen sich Schritte vergleichen. Aber in politischen Debatten über Miethöhen? Sind 5 Euro nettokalt nun viel oder wenig? Für den Eigentümer lässt sich das recht leicht sagen. Hinter allem steht eine quadratmeterbezogene Kalkulation. Aber für den Mieter?

Lassen Sie mich das ganz praktisch erläutern: Wenn eine kleine Familie in einer 65qm-Wohnung wohnt und dafür 5 Euro nettokalt zahlt, macht das 325 Euro im Monat. Findet die Familie nun keine 65qm-Wohnung, sondern nur eine große 100qm-Wohnung, zahlt sie dafür schon 500 Euro – ohne Betriebskosten. In der politischen Diskussion ist die Situation der Familie aber nicht verändert. Die Miete liegt in beiden Fällen bei 5 Euro. Trotzdem ist der Unterschied in der Haushaltskasse enorm. Also verabschieden wir uns doch endlich von Quadratmeterpreisen und reden wir über die tatsächlichen Kosten für eine Wohnung.

Zu den tatsächlichen Kosten gehören dann auch die Betriebskosten. Gut gedämmt, mit dichten Fenstern und effizienter Heizungsanlage sparen Sie auch als Mieter richtig Geld. In der politischen Diskussion wird darüber aber gern hinweggegangen. Da zählt nur der Quadratmeter nettokalt. Die tatsächlichen Wohnungskosten verschwimmen da mehr und mehr.

Ich finde das unfair. Lassen Sie uns nicht mit abstrakten Quadratmetermieten rechnen, sondern mit den tatsächlichen Kosten fürs Wohnen: Nettokaltmiete, Heizung, Strom, Müllgebühren, Wasser, Abwasser, Grundsteuer und einen fair bezahlten Hausmeister – und zwar als Summe pro Wohnung.

Serielles Bauen

Jüngst widmete sich das Handelsblatt (leider nicht online) dem Thema effizienten Bauens. Reiner Reichel schreibt in seinem Artikel unter anderem:

Wenn Christoph Gröner, geschäftsführender Gesellschafter des Wohnprojektentwicklers CG Gruppe auf Konferenzen auftritt, rechnet er gerne an einem historischen Beispiel vor, welche Produktivitätsfortschritte sich erzielen lassen, wenn ein in seiner Bauart genehmigtes Produkt in Serie gefertigt werden kann. Ein VW Golf sei heute trotz besserer Ausstattung nur 8,5-mal so teuer wie ein VW Käfer früher. Doch die Miete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sei 28-mal so hoch. Aus seiner Sicht bringt serielles Bauen einen Produktivitätsfortschritt, der es ermöglicht billiger zu bauen. Doch die Diskussion um Kosten geht wild durcheinander, weil Äpfel mit Birnen verglichen werden.

Projektentwickler behaupten, für weniger als 4 000 Euro pro Quadratmeter lasse sich in deutschen Großstädten nicht mehr bauen. Allerdings enthält dieser Preis die Grundstückskosten. Hamburgs Erster Bürgermeister Olaf Scholz ließ kürzlich durchblicken, dass der Bau einer Sozialwohnung in der Hansestadt 2 500 Euro pro Quadratmeter kostet – ohne Grundstückskosten. Scholz ist das noch zu viel: Er visiert 1 800 Euro an, eine Marke, die Vonovia in Bochum erreicht hat.

Wir nehmen das Thema des sogenannten Seriellen Bauens seit langer Zeit sehr ernst. Es kann nicht sein, dass wir uns damit zufriedengeben, dass eine neue Wohnung 4.000 Euro pro Quadratmeter kostet. Das führt, damit man damit noch Geld verdient (und das muss jeder, der das professionell macht), zu Mieten irgendwo zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter. Nettokalt. Damit kann sich dann wirklich niemand mehr normale Lagen leisten. Mein Ziel ist das nicht. Jetzt kann man darüber jammern oder sich hinsetzen und Ideen entwickeln.

Die erste Frage, die ich mir immer wieder stelle: Was sind die größten Kostenfaktoren und was die größten Unsicherheiten? Umweltvorschriften wie EnEV2014 kann man als Kostentreiber nennen, aber ich kann sie als Entwickler nicht beeinflussen. Ich muss damit leben und das Beste daraus machen. Immerhin entsteht Mitbewerbern kein Vor- oder Nachteil, denn Gesetze gelten für alle.

Ich bin bei zahlreichen Analysen von Projekten auf das Ergebnis gekommen, dass Zwischenfinanzierungen von Bauphasen Geld kosten. Auch der Faktor Arbeit kostet Geld. Genehmigungsverfahren halten auf und kosten Geld. Und individuelle Lösungen kosten Geld.

Wie wäre es, wenn wir durch Automatisierungen Bauteile schneller fertigen können? Autos werden am Fließband gebaut… Wie wäre es, wenn wir mit standardisierten, fertig geplanten und genehmigten Baukörpern arbeiten und nur noch Fassade und Außengestaltung individualisieren?

Schneller starten und schneller fertig werden. Darum geht es. Das treibt mich um. Es kann und darf nicht sein, dass ein Neubau im Minimum 4.000 Euro pro Quadratmeter kostet. Die Hälfte reicht auch. Davon bin ich überzeugt.

Am digitalen Bauen kommt niemand mehr vorbei

Gestern vorgestellt: YTWO und die CG Gruppe vereinbaren eine strategische Kooperation. Neben RIB ist Flex wichtiger Partner dieser Zusammenarbeit in Sachen digitales Bauen. Ich halte das für die Zukunft schlechthin.

Mich überrascht eher, dass wir mittlerweile Operationsroboter aus der Ferne steuern und so am lebenden Menschen Eingriffe vornehmen können, ohne dass der operierende Arzt daneben steht, und gleichzeitig beim Bauen vieles noch analog läuft.

Dabei ist das Bauen selbst – einfach gesagt – nicht viel was anderes als Lego. Sehr logisch, mit Zahlen unterlegbar. Es wird ja auch alles berechnet und nicht in blumigen Worten in Reimform beschrieben. Der nächste Schritt ist völlig logisch: Über Schnittstellen lässt sich die digitalisierte Idee mit Verfügbarkeiten und Preisen unterlegen. Viele Arbeitsschritte sind längst standardisiert und auch – allein schon aus Haftungsgründen – von Materialherstellern auch mit Zeiten unterlegt. Da weiß ich, wie lange es dauert auf einen Estrich den Bodenbelag zu legen. Ich weiß auch, wie lange Transporte von Bauteilen über eine normale Autobahn dauern. All das zu kombinieren und Bauen zu einer Serienfertigung zu machen, bei dem alles durch Software geplant ineinander greift, finde ich ungemein spannend – auch weil es die politisch in die Höhe getrieben Baukosten reduziert. Wer diesen Trend verschläft, der wird in 10 Jahren vielleicht noch als Nieschenanbieter am Markt sein – so, wie der noch komplett selbst nähende Maßschneider mit überschaubarem Kundenkreis.

Intern erledigen wir im Unternehmen heute schon fast alles digital. Nur der Schritt hin zum digitalen Bauen fehlte noch. Mein Ziel: Deutschlands erster komplett digital arbeitender Immobilienentwickler.

3D-Druck im Hausbau

In Russland hat das Start-Up Apis Cor ein Haus gedruckt. Das ganze soll nach den Angaben der Firma ein bisschen mehr als 10.000 Dollar gekostet haben. Ich halte das für eine spannende Idee, auch wenn die deutschen Vorschriften für Wärmedämmung, Gestaltung von Fassaden und Traufhöhen und all dies dem bei uns vermutlich keine Chance geben würden. Aber das zeigt, was so geht.

Habe mit dem Tagesspiegel gesprochen

Ich habe länger mit dem Tagesspiegel gesprochen: über Gentrifizierung im Allgemeinen, einige Projekte meines Unternehmens im Besonderen und meine Kinder im Speziellen.

Weite Teile des fast einstündigen Gespräches zum Nachlesen auf der Webseite der Zeitung. Dafür hier entlang.

Keine Angst vor neuen Nachbarn

Gastkommentar in der Capital:

Skrupellose Miethaie und gierige Spekulanten zerstören gewachsene Milieus: So klingt es, wenn über Neubauten in Großstädten gesprochen wird. Gentrifizierung ist das Schimpfwort, mit dem jede Projektentwicklung verteufelt wird. Doch Altbauten verfallen zu lassen, um die Mieten zu drücken, darf keine Lösung sein, zumal die Wohnungsnot in den Ballungszentren immer größer wird. Was wir brauchen, ist eine vernünftige Stadtentwicklung mit Augenmaß.

Eine soziale Durchmischung über verschiedene Alters-, Einkommens- und Bildungsschichten hinweg macht ein Viertel für alle attraktiver und erhöht die Lebensqualität. Die Verwahrlosung, die man in vielen sozial benachteiligten Stadtteilen antrifft, geht zurück, die Kriminalität sinkt, Schulen werden besser, kulturelle Initiativen entstehen, es gibt mehr Bildungsangebote und bürgerschaftliches Engagement – von all diesen Entwicklungen profitiert die gesamte Einwohnerschaft.

Die andere Hälfte lesen Sie auf der Internetseite der Capital hier.